По материалам статей В.А. Каминского
В условиях рыночной экономики при справедливом налогообложении величина налога должна зависеть от рыночной стоимости соответствующего имущества: чем больше стоимость имущества, тем больше должна быть величина налога (отметим, что малоимущие слои населения должны иметь адекватную величину налоговых льгот). В частности, такой подход означает, что в условиях экономического кризиса, когда цены на недвижимость падают, налоги на недвижимость также должны снижаться.
Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия. Завышение приводит к неоправданному повышению налоговой нагрузки на юридических и физических лиц, что в конечном итоге снижает их конкурентоспособность, а также конкурентоспособность национальной экономики в целом. При занижении бюджеты разного уровня недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством его функций (например, реализацию социальных и инфраструктурных проектов). Законодательством России предусмотрен механизм оспаривания величины кадастровой стоимости. Оспаривание может осуществляться как через комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссии по оспариванию), так и через суды. Сторона, не согласная с величиной кадастровой стоимости, может подать заявление об ее установлении в размере рыночной стоимости, которая определяется в соответствующем отчете об оценке.
До недавнего времени складывалось впечатление, что в России взят курс на построение справедливой системы налогообложения недвижимости, направленной на обеспечение баланса интересов налогоплательщиков и органов государственной власти: инвентаризационная стоимость в качестве налоговой базы была заменена на кадастровую, максимально приближенную к рыночной. Однако события последнего года заставляют в этом усомниться.
Рассмотрим специфику кадастровой оценки, понимание которой необходимо читателям, не имеющим глубоких познаний в данной сфере. В отличие от «индивидуальной» оценки:
- в рамках одного проекта одновременно определяется кадастровая стоимость десятков сотен тысяч, а иногда и миллионов объектов недвижимости (например, в Московской области было оценено порядка 9 млн объектов);
- в качестве источника информации о характеристиках объектов оценки необходимо использовать сведения из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), объем и качество информации в котором оставляют желать лучшего;
- осмотр объектов оценки не производится, поскольку, учитывая их значительное количество это попросту невозможно;
- используются методы массовой оценки, в рамках которых не могут быть учтены все индивидуальные характеристики конкретного объекта (например, рельеф и форма земельного участка).
Результатами определения кадастровой стоимости в абсолютном большинстве случаев недовольны все: государству налогов мало, бизнесу и населению — много. В последние годы — в условиях экономического кризиса и санкционного давления — проблематика сбора налогов в целом и налогов на недвижимость в частности вышла на передний план. Наметились два альтернативных пути решения проблем кадастровой оценки.
Первый путь предлагается Минэкономразвития России, основные положения закреплены в законопроекте «О государственной кадастровой оценке» (законопроект Минэкономразвития). Его суть — введение государственной монополии на определение кадастровой стоимости, а также установление полного контроля над процедурой, а главное результатами оспаривания кадастровой стоимости. Ряд высокопоставленных чиновников открытым текстом говорят, что основная задача правительства — поставить под контроль процесс кадастровой оценки и исключить оспаривание, чтобы решить проблему формирования доходной части бюджета. Нашли соответствующее обоснование: в низком качестве результатов кадастровой оценки виноваты оценщики — исполнители работ, значит, нужно передать полномочия по определению кадастровой стоимости подведомственным государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), которые будут выполнять работу качественно, в связи с чем оспаривание не понадобится.
Второй путь предлагается самим профессиональным оценочным и бизнес-сообществами. Его суть — эволюционное изменение действующего законодательства в области кадастровой оценки и института оспаривания, основанное на законодательном закреплении лучших отечественных и мировых практик.
На протяжении долгого времени проблематика кадастровой оценки обсуждалась в Государственной думе, Правительстве РФ, на площадках профессиональных, предпринимательских и отраслевых объединений (например, ТПП РФ, РСПП, «ОПОРА РОССИИ», «Деловая Россия»), дважды были проведены общественные слушания в Общественной палате РФ. Итогом обсуждения стало поручение Президента РФ Правительству РФ до 1 октября 2016 г. Подготовить предложения по разработке механизма совершенствования государственной кадастровой оценки (Пр-300 от 16 февраля 2016 г.).
Подобная активность не могла остаться незамеченной СМИ — были зафиксированы тысячи материалов на телевидении, радио, в массовых печатных изданиях и в Интернете, посвященных данной тематике. Однако общее качество информации оставляет желать лучшего — много эмоций на фоне откровенно некорректных данных.
Каминский Алексей Владимирович —
президент НП «СРОО „Экспертный
совет“», руководитель Комиссии
по кадастровой оценке и оспариванию
кадастровой стоимости Общественного
совета при Росреестре.