По материалам статьи А.В. Каминского
Очевидно, что проблем в кадастровой оценке достаточно много и простого решения нет. Несмотря на это, попробуем предложить схему кадастровой оценки (основные положения), направленную на формирование баланса интересов государственных органов власти и налогоплательщиков:
1) в субъектах Российской Федерации создаются ГБУ, основными задачами которых являются:
- подготовка качественной информации для проведения кадастровой оценки (ГКН, факторы стоимости), взаимодействие с федеральными субъектов федерации и муниципальными органами власти;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости на конкурсной основе;
2) источник финансирования ГБУ – 25–30 процентов от затрат на проведение кадастровой оценки;
3) исполнители работ по определению кадастровой стоимости должны соответствовать требованиям постановления Правительства Российской Федерации № 1051;
4) законодательно меняется соотношение стоимостных/не стоимостных критериев до 30/70 или 20/80;
5) в конкурсную документацию включается требование о гарантийном сопровождении – 5 лет до очередной кадастровой оценки. В рамках гарантии – бесплатное исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости по вине оценщика;
6) ГБУ организует процесс исправления ошибок кадастровым оценщиком в рамках
гарантийных обязательств по контракту;
7) законодательно вводится норма, позволяющая не оценивать объекты, содержащиеся в ГКН, информация об основных характеристиках которых отсутствует (является противоречивой). В фонде данных размещаются три списка объектов;
8) СРОО проводится экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;
9) заказчик – ГБУ отвечает за качество исходной информации о характеристиках объектов оценки, содержащихся в ГКН;
10) оценщик и СРОО несут ответственность за качество результатов кадастровой оценки при условии наличия в ГКН качественной исходной информации;
11) в состав комиссий по оспариванию включаются три представителя органов власти, два представителя СРОО, два представителя предпринимательского сообщества;
12) и физические, и юридические лица имеют право обратиться как в комиссию, так и в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной на основе отчета независимого оценщика;
13) для сокращения количества оспаривания база налогообложения устанавливается в размере 70 процентов от кадастровой стоимости. Введение этой нормы объясняется тем, что кадастровая стоимость определяется с определенной погрешностью. Даже на развитых зарубежных рынках эта погрешность составляет около 30 процентов, поэтому за рубежом в качестве базы налогообложения берется 0,7 от кадастровой стоимости, чтобы налогоплательщики не оплачивали налог с завышенной кадастровой стоимости. В этом случае оспариваться должна именно база налогообложения, то есть сравниваться должна рыночная стоимость с 0,7 от кадастровой стоимости;
14) при наличии положительного экспертного заключения СРОО на подтверждение стоимости на отчет об оценке кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Отметим, что большинство этих предложений уже нашли отражение в депутатском законопроекте.
Для выработки решений, приемлемых для всех заинтересованных сторон, необходимо провести широкое публичное обсуждение проблематики кадастровой оценки.
Следует выработать консолидированные ответы на ключевые вопросы:
1) имеет ли кадастровая стоимость рыночную природу (должна ли она быть максимально приближенной к рыночной стоимости)?
2) является ли определение кадастровой стоимости профессиональной оценочной деятельностью?
3) имеет ли смысл снижать требования к исполнителям работ по определению кадастровой стоимости, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2015 года № 1051?
4) что нужно сделать, чтобы в ГКН были достоверные, полные и непротиворечивые
данные о характеристиках объектов оценки, необходимые для определения кадастровой стоимости? Как устранить имеющиеся в ГКН технические ошибки?
5) что нужно сделать, чтобы провести полноценную апробацию Методических указаний «О государственной кадастровой оценке» с последующей их доработкой и разработкой методических рекомендаций, имеющих рекомендательный характер?
6) что нужно сделать, чтобы повысить эффективность механизма оспаривания кадастровой стоимости?
7) как минимизировать административное давление на исполнителей работ по определению кадастровой стоимости, а также на членов комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости?
Отдельного обсуждения заслуживают вопросы, находящиеся на стыке кадастровой оценки и других областей:
1) что нужно сделать, чтобы перейти к налогу на единый объект недвижимости?
2) что такое ОКС – объект недвижимости или «кирпичи, висящие в воздухе»? Как уйти от двойного налогообложения и методологически корректно оценить ОКС (проблема учета земельного участка, проблема учета НДС)?
3) налоговая база – это кадастровая стоимость или, например, 70 процентов от кадастровой стоимости?
4) как выявить объекты, которые сегодня не облагаются налогом?
5) как устранить кадастровые ошибки?
Это относится, например, к земельным участкам без установленных границ (около 50 процентов от всех учтенных участков), к земельным участкам с пересекающимися границами.
В обсуждение целесообразно вовлечь органы государственной власти, объединения субъектов предпринимательской деятельности (например Торгово-промышленную палату Российской Федерации, Российский союз промышленников и предпринимателей, общественную организацию «Деловая Россия», общероссийскую общественную организацию малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОС-СИИ»), профессиональные объединения оценщиков, образовательные организации и общественные институты. Недопустима ситуация, когда профессиональное и предпринимательское сообщество многократно приглашает представителей Минэкономразвития России, органа государственной власти, ответственного за нормативное правовое регулирование оценочной деятельности, принять участие в обсуждении сложившихся проблем, однако представители Министерства эти предложения игнорируют.
Сейчас уже можно констатировать, что решение о передаче полномочий по определению кадастровой стоимости ГБУ было принято Правительством Российской Федерации без глубокого анализа причин низкого качества кадастровой оценки, без комплексного рассмотрения проблем и вариантов их решений. Не были проанализированы и последствия принимаемых решений. В связи с этим параллельно с обсуждением необходимо провести комплексный анализ ситуации, сложившейся в области с кадастровой оценки. В рамках анализа важно установить следующее:
- кто являлся и является исполнителем работ по определению кадастровой стоимости (федеральные, субъектовые или коммерческие структуры); • сколько времени отводилось на выполнение работ;
- масштаб проблемы, касающейся качества исходной информации о характеристиках объектов оценки;
- что было сделано органами исполнительной власти для повышения качества кадастровой оценки;
- почему принятые меры (внесение изменений в Закон об оценочной деятельности, а также в ведомственные приказы Минэкономразвития России) не дали нужный результат;
- какие пункты «дорожной карты»
Агентства стратегических инициатив выполнены со срывом сроков, а какие не выполнены вообще и почему. Необходимо проанализировать качество работ по выполненным государственным контрактам, в том числе по уточнению сведений в ГКН.
Если Правительство Российской Федерации будет настаивать на необходимости передачи полномочий ГБУ в части определения кадастровой стоимости, то встречно было бы полезно законодательно закрепить право налогоплательщика получить кредит в государственном банке под залог недвижимости под 70 процентов от кадастровой стоимости. В этом случае многие проблемы были бы решены.
Создать и тонко настроить систему кадастровой оценки, обеспечивающую баланс
интересов налогоплательщиков и государства, быстро не получится. Нужно двигаться шаг за шагом, накапливая, изучая и внедряя лучшие практики, минимизируя возникающие проблемы. Первым шагом должен стать открытый диалог органов государственной власти, в том числе представителей Минэкономразвития России, с профессиональным и предпринимательским сообществами.
Необходимо отметить, что с июня 2015 года законопроект Минэкономразвития и проблематика кадастровой оценки в целом широко обсуждались профессиональным и предпринимательским сообществами. Были проведены круглые столы и другие мероприятия как на региональном (Челябинская, Новосибирская, Волгоградская, Ульяновская, Смоленская области, Пермский край, Республика Хакасия), так и на федеральном уровнях в таких организациях, как:
- Общественный совет при Росреестре;
- Деловая Россия;
- ОПОРА РОССИИ;
- Российский союз промышленников и предпринимателей;
- Торгово-промышленная палата Российской Федерации;
- IV Всероссийский оценочный форум «Независимая оценка: битва за профессию», прошедший 27 ноября 2015 года;
- Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов;
- рабочие группы Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации;
- Общественная палата Российской Федерации.
Результаты обсуждений в рамках указанных мероприятий отражены в соответствующих протоколах, а сами мероприятия активно освещались в СМИ.
Основные выводы:
1) передача полномочий по определению кадастровой стоимости ГБУ не решит существующие проблемы, но усугубит имеющиеся и создаст новые;
2) существенного улучшения качества кадастровой оценки и повышения эффективности оспаривания можно достичь, совершенствуя существующее законодательство;
3) в первоочередном порядке необходимо решить вопрос о повышении качества (достоверность, полнота и непротиворечивость) информации, содержащейся в ГКН;
4) необходимо сохранить и развить институт оспаривания кадастровой стоимости, в том числе в досудебном порядке;
5) необходимы широкое публичное обсуждение проблем кадастровой оценки и выработка консолидированных решений.
Фактически профессиональное и предпринимательское сообщества консолидировались и продемонстрировали готовность к конструктивному диалогу с органами власти, проявили свою заинтересованность в выработке взвешенных решений в интересах всех сторон.
Состоится ли диалог бизнеса и власти по проблематике кадастровой оценки, о необходимости которого говорит Президент Российской Федерации В.В. Путин, и готовность к которому демонстрируют профессиональное и бизнес- сообщества, или чиновники в очередной раз проигнорируют позицию формирующегося гражданского общества, – вопрос далеко не праздный.
Государство стратегически проиграет, если не направит усилия на формирование баланса интересов органов власти и налогоплательщиков, не поддержит позицию профессионального и бизнес-сообществ и примет решение о создании института государственных кадастровых оценщиков.
Необходимо отметить, что каких-либо оснований для скорейшего изменения законодательства в области кадастровой оценки нет. Можно и нужно спокойно обсудить проблематику кадастровой оценки, предложения по минимизации существующих проблем и внести соответствующие изменения в существующее законодательство или в депутатский законопроект.
А.В. Каминский
президент НП «СРО оценщиков «Экспертный совет», член Совета по оценочной
деятельности при Министерстве экономического развития Российской
Федерации, руководитель Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию
кадастровой стоимости Общественного совета при Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр),
член рабочих групп по совершенствованию законодательства в оценочной
деятельности, в сфере имущественных налогов, недвижимости и
саморегулирования при Государственной Думе Федерального Собрания
Российской Федерации (г. Москва)