По материалам статей А.В. Каминского
Как правило, кадастровая оценка основана на данных, содержащихся в ГКН. ГКН содержит (должен содержать) только наиболее существенные сведения о характеристиках объектов недвижимости. При этом есть ряд факторов, которые оказывают существенное влияние на стоимость конкретного объекта недвижимости, но по объективным причинам отсутствуют в ГКН. К таким факторам, например, относятся форма и рельеф земельного участка, техническое состояние здания или специфические объемно-планировочные решения, снижающие полезность коммерческих площадей. Следовательно, результаты расчета кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости будут искажены по объективным причинам, не зависящим от кадастрового оценщика, даже если в ГКН содержится полная и достоверная информация об объектах. Указанная специфика конкретного объекта недвижимости может быть учтена в рамках процедуры оспаривания, в ходе которой выполняется индивидуальная «рыночная» оценка конкретного объекта недвижимости, фактически кадастровая стоимость объекта приводится в соответствие с рыночными реалиями. Некоторые комиссии по оспариванию прикладывают усилия, чтобы положительных решений было как можно меньше. Чтобы упростить чиновникам эту задачу, в законопроекте Минэкономразвития вместо комиссий по оспариванию предусматривалось создание межведомственных коллегий (далее – МВК), в состав которых должны были входить исключительно представители органов власти и Центрального банка Российской Федерации.
Необходимо отметить, что в большинстве случаев члены МВК – представители органов власти не будут обладать необходимыми специальными знаниями, навыками и опытом экспертизы (проверки) отчетов об оценке и оценочной деятельности в целом. Это не позволит реализовать в МВК принцип состязательности по следующим причинам:
- члены МВК не смогут достаточно качественно проводить экспертизу (проверку) отчетов об оценке;
- решения будут приниматься прежде всего исходя из необходимости наполнения бюджета.
Следствием будут являться рост числа конфликтных ситуаций и повышение социальной напряженности в целом.
Видимо, поэтому во втором варианте законопроекта предлагается вообще исключить досудебный порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости на основе отчета независимого оценщика. Досудебный порядок подменяется исправлением технических ошибок.
Странная логика, особенно если учесть, что в соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в комиссии по оспариванию должны входить представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков. Видимо, во исполнение этого пункта еще в октябре 2014 года Минэкономразвития России подготовило Положение, в соответствии с которым в комиссию по оспариванию должны были входить три представителя органов власти, два представителя саморегулируемых организаций и два представителя предпринимательского сообщества, которое по непонятным причинам не было принято. Включение в комиссию по оспариванию представителей профессионального и предпринимательского сообществ могло бы повысить профессиональный уровень принимаемых решений, снизить административное давление на членов комиссий.
Предложение по решению проблемы
Для повышения эффективности работы комиссий по оспариванию необходимо внести изменения в приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии …» следующего содержания:
1) изменить состав комиссий по оспариванию. Включить в их состав трех представителей органов власти, двух представителей саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРОО), двух представителей предпринимательского сообщества;
2) обязать комиссии по оспариванию при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости (далее – заявления), поданных по основанию установления в от- ношении объекта недвижимости его рыночной стоимости:
- при наличии положительного заключения СРОО на отчет об оценке, прилагаемый к заявлению, – принимать решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
- при отсутствии положительного заключения СРОО на отчет об оценке, прилагаемый к заявлению об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в случае принятия решения об отклонении заявления на основании несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – указывать полный перечень выявленных в отчете об оценке нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и их обоснование.
Другой проблемой выступает
Контроль качества отчетов об определении кадастровой стоимости
и отчетов об оценке рыночной стоимости для целей оспаривания
Законопроект Минэкономразвития исключает участие СРОО в ГКО как в части экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, так и в части экспертизы отчетов об оценке рыночной стоимости, выполненных для цели оспаривания кадастровой стоимости.
При проведении экспертизы в СРОО происходит отсев некачественных отчетов об оценке, которые просто не могут получить положительное заключение. Отчеты дорабатываются с учетом замечаний СРОО (иногда несколько раз!), в результате чего в большинстве случаев меняется и рыночная стоимость объекта недвижимости. Таким образом, после экспертизы в СРОО в комиссию по оспариванию и суды поступают более качественные отчеты, как правило, с адекватной рыночной стоимостью объектов недвижимости. Отказ от экспертизы отчетов об оценке в СРОО приведет к снижению качества отчетов, представляемых в комиссии и, как следствие, к увеличению нагрузки на членов комиссии (проверка отчетов). Увеличение нагрузки на комиссию приведет к дополнительной волоките и невозможности полноценно рассматривать представляемые в
комиссию документы, что скажется на обоснованности принятых решений. Здесь возможны два варианта развития событий:
- массовое принятие комиссиями по оспариванию отрицательных решений, что приведет к необходимости оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке и, как следствие, к затягиванию сроков оспаривания;
- массовое принятие комиссией по оспариванию положительных решений, что приведет к занижению кадастровой стоимости и, как следствие, к уменьшению налоговых сборов и дальнейшему возможному ужесточению процедуры оспаривания.
Наличие такого «фильтра», как экспертиза СРОО, необходимо для повышения качества отчетов об оценке, также это удерживает рынок оценочных услуг (для целей оспаривания) от ценового демпинга в ущерб качеству, поскольку необходимость прохождения экспертизы отчета об оценке, а следовательно, более тщательной проработки отчета об оценке не позволяет необоснованно снижать цены на оценочные услуги.
Установлением обязательной экспертизы отчетов об оценке осуществляется защита интересов оценщиков и заказчиков оценки. Помимо предварительного выявления ошибок, допущенных оценщиками, некоторые СРОО помогают оценщикам дорабатывать отчеты об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности – осуществляют методическую поддержку своих членов. Практика показывает, что при наличии положительно экспертного заключения оценщику и заказчику оценки проще отстоять свои интересы как в комиссии, так и в суде.
Институт экспертизы СРОО нужно совершенствовать. К сожалению, некоторые СРОО выдают положительные заключения на отчеты об оценке, не соответствующие требованиям законодательства, с искаженной величиной рыночной стоимости, не неся за это ответственности.
В связи этим необходимо обратить внимание на то, что только в 2015 году была законодательно закреплена обязанность СРОО проводить экспертизу на подтверждение стоимости для целей оспаривания. До этого СРОО проводили нормативно-методическую экспертизу, в рамках которой недобросовестные СРОО, например, не проверяли расчеты и не отвечали за результат. И только в 2015 году была законодательно закреплена материальная ответственность СРОО за некачественную экспертизу (до 5 миллионов рублей).
Конечно, возможен и вариант, предложенный во второй редакции законопроекта Минэкономразвития, – нет комиссий и МВК, нет оспаривания и нет проблем сохранения
доходной части бюджета.
Предложения по решению проблемы
- Сохранить институт экспертизы СРОО как для отчетов об оценке кадастровой
стоимости, так и для отчетов об оценке рыночной стоимости, выполненных для цели оспаривания.
- Восстановить институт независимой экспертизы. Напомним, что с 2010 года экспертиза отчетов об оценке возможна только в той СРОО, членом которой является оценщик, подписавший соответствующий отчет об оценке. Недобросовестные СРОО пользуются этим, покрывая низкое качество работы своих членов.
А.В. Каминский
президент НП «СРО оценщиков «Экспертный совет», член Совета по оценочной
деятельности при Министерстве экономического развития Российской
Федерации, руководитель Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию
кадастровой стоимости Общественного совета при Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр),
член рабочих групп по совершенствованию законодательства в оценочной
деятельности, в сфере имущественных налогов, недвижимости и
саморегулирования при Государственной Думе Федерального Собрания
Российской Федерации (г. Москва)