Кадастровая оценка: ПРОБЛЕМЫ. Низкий профессиональный уровень исполнителей работ по определению кадастровой стоимости

По материалам статей А.В. Каминского

В рамках кадастровой оценки оцениваются сотни тысяч и миллионы объектов оценки. Здесь необходимо отметить, что кадастровая оценка – это оценка семи категорий земель и ОКС. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по технологии, принципиально отличной от кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, земель под водными объектами или земель под лесами. Кадастровые оценщики специализируются на оценке определенных категорий земель, и те из них, кто являются профессионалами в кадастровой оценке земель промышленности или ОКС, не станут проводить кадастровую оценку земель сельскохозяйственного назначения, и наоборот.

Существует мнение, в том числе активно продвигаемое сторонниками передачи полномочий по определению кадастровой стоимости ГБУ, что основное, что должен уметь делать кадастровый оценщик – это строить экономико-математические модели, а для этого нужно достаточно хорошо

владеть аппаратом математической статистики.

Кадастровая оценка – это не только построение математических моделей по оценке квартир и дачных участков, о которых есть рыночная информация в количестве, достаточном для построения статистических моделей, но и индивидуальная оценка объектов, о которых такая информация отсутствует, или ее недостаточно. К таким объектам относятся, например:

  • земельные участки под космодромами, атомными и прочими электростанциями, аэродромами;
  • производственные, складские, торговые, офисные, гостиничные комплексы площадью десятки тысяч квадратных метров;
  • земельные участки сельскохозяйственного назначения (оцениваются через плодородие почв, севообороты сельскохозяйственных культур и т. д.);
  • земельные участки лесных земель (оцениваются с учетом породного состава и возраста произрастающих из них деревьев).

Кадастровую оценку должны выполнять команды профессионалов, включающие высококлассных специалистов по различным направлениям – от высококвалифицированных аналитиков рынка недвижимости и компьютерных моделистов до оценщиков с большим опытом работы.

Почему же до последнего времени исполнителей работ по определению кадастровой стоимости выбирали не по уровню профессионализма, а по принципу «кто быстрее и кто дешевле»? Ответ прост – до февраля 2015 года заказчики были обязаны проводить аукционы по выбору исполнителя работ по кадастровой оценке. Если кто-то проводил закрытые конкурсы, пытаясь отобрать наиболее опытного и квалифицированного исполнителя, то такие решения оспаривались в Федеральной антимонопольной службе. К аукциону допускали любых исполнителей, соответствующих требованиям Закона об оценочной деятельности, то есть если в компании числились хотя бы два оценщика, то она могла стать исполнителем работ по определению кадастровой стоимости сотен тысяч или миллионов объектов. А на аукционах становились победителями компании, готовые выполнить работу в кратчайшие сроки и за минимальные деньги. Можно только удивляться, что даже в таких условиях заказчики, как правило, отбирали не самых худших исполнителей работ.

На протяжении многих лет профессиональное оценочное сообщество говорило о необходимости изменения схемы выбора исполнителя работ по государственной кадастровой оценке. Только в 2015 году постановлением Правительства Российской Федерации от 4 февраля 2015 года № 99 была отменена обязательность проведения аукционов. Это важный шаг, который по непонятной причине не был сделан несколько лет назад. Теперь необходимо законодательно закрепить обязательность проведения конкурсов по выбору исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, так как сегодня заказчик имеет право проводить либо конкурс, либо аукцион.

Требования к исполнителям работ по определению кадастровой стоимости были введены постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2015 года № 1051, которые вступили в силу только в 2016 году. В соответствии с новыми требованиями исполнитель работ по кадастровой оценке должен иметь в штате не менее 12 оценщиков, не менее пяти из которых должны иметь опыт в оценке не менее пяти лет, а сама компания-исполнитель должна действовать на рынке не менее семи лет и иметь не менее чем трехлетний опыт работы по государственным и муниципальным контрактам.

Обратим внимание, что в соответствии с «дорожной картой» Агентства стратегических инициатив более высокие требования к исполнителям работ должны были быть установлены на год раньше – еще в декабре 2014 года.

К сожалению, до сих пор не решен вопрос отбора исполнителя по квалификации и опыту, а не исходя из минимальной предложенной цены услуг, как это происходит сейчас. А нужно для этого совсем немного – внести изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 28 ноября 2013 года № 1085, приравняв определение кадастровой стоимости к выполнению научно-исследовательских работ. В этом случае соотношение ценовых/неценовых критериев оценки будет 20/80 вместо существующих сегодня 60/40, то есть победителем будет признаваться претендент, более опытный и квалифицированный, а не тот, кто предложил минимальную цену за свои услуги.

Казалось бы, только что законодательно устранили (пусть и с запозданием на несколько лет) главные причины выбора случайных исполнителей работ по кадастровой оценке – исключили аукционы, ввели требования к исполнителям. Зачем передавать полномочия по определению кадастровой стоимости ГБУ? Может быть, хотят ужесточить требования к исполнителям работ? Логично было бы предположить, что в законопроекте Минэкономразвития устанавливаются высокие требования к ГБУ и их сотрудникам или хотя бы более высокие, чем для оценщиков, выполняющих эти работы сегодня. Удивительно, но в первой редакции этого законопроекта никаких требований к сотрудникам ГБУ установлено не было, а согласно второй редакции сотрудник ГБУ, выполняющий кадастровую оценку, должен иметь опыт работы по оценке не

менее трех лет.

Можно сравнить требования к исполнителям работ, установленные постановлением Правительства Российской Федерации № 1051, которые начали действовать с 2016 года, с единственным требованием к сотруднику ГБУ – иметь опыт в оценке не менее трех лет, и сделать

соответствующие выводы.

      

 Предложения по решению проблемы

  1. Признать, что кадастровая оценка – это профессиональная оценочная деятельность.
  2. Работы по определению кадастровой стоимости должны выполнять на конкурсной основе наиболее квалифицированные и опытные исполнители. Требования к исполнителям должны регламентироваться постановлением Правительства Российской Федерации № 1051.

В субъектах Российской Федерации следует создать ГБУ, которым в том числе передать полномочия заказчика по выбору исполнителя работ по определению кадастровой стоимости. Наличие в субъекте Российской Федерации компетентного заказчика в лице ГБУ повысит качество результатов кадастровой оценки.

 

Также можно выделить другую серьезную проблему:

 

Оказание административного давления на кадастрового оценщика

и других участников процесса

Преследуя цель максимизировать налоговые поступления, чиновники разного уровня оказывают давление на оценщика, являющегося исполнителем работ по определению кадастровой стоимости, с целью ее завышения. Например, очевидно, что в условиях экономического кризиса цены на недвижимость падают, соответственно, должны уменьшаться кадастровая стоимость и снижаться сумма налога. При этом представители различных региональных министерств и ведомств при согласовании результатов кадастровой оценки прямо говорят о том, что результаты должны быть «на столько-то процентов выше результатов предыдущего тура». Если оценщик

обоснованно, на основе реальных рыночных данных, доказывает, что ситуация на рынке недвижимости изменилась и цены на недвижимость упали, то у него могут возникнуть проблемы с приемкой результатов работы.

Наглядным примером является ситуация, сложившаяся в Республике Татарстан в 2013 году. Сначала в Республике кадастровую стоимость земельных участков населенных пунктов под производственными объектами завысили в несколько раз, а потом, когда в рамках оспаривания

кадастровой стоимости ее стали приводить в соответствие рыночным реалиям, на оценщиков и предпринимателей начали оказывать давление. Показательны действия Президента Республики Татарстан Рустама Минниханова, публично обвинившего оценщиков в сговоре с предпринимателями только на основании того, что рыночная стоимость земли по результатам индивидуальной оценки оказалась в разы ниже результатов кадастровой оценки. В частности, было заявлено: «Мы не можем на это сквозь пальцы смотреть, когда конвейер жуликов работает… Идет серьезная мошенническая акция… Мы договорились с судами, прокуратурой…». В то же время даже поверхностный анализ с использованием открытой информации, размещенной в том числе на официальных сайтах государственных структур Республики Татарстан, показал, что кадастровая стоимость земельных участков под производственными объектами была завышена в 2,5–6 раз. Например, цены предложения (цены сделок, как правило, еще ниже с учетом скидки

на торг) таких земельных участков, по данным мониторинга цен, который регулярно проводит Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, составляли от 1 500 до 3 500 рублей за 1 квадратный метр, а средняя кадастровая стоимость была определена в размере более 9 000 рублей за 1 квадратный метр (в 2,5–6 раз выше!). На совещании у Министра экономического развития Российской Федерации представителем Республики Татарстан был приведен единственным аргумент: «Это наши ключевые налогоплательщики».

Основная задача чиновников – не допустить сокращения доходной части бюджета. Для этого комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссии по оспариванию) и суды придумывают всевозможные способы для того, чтобы отказать заявителю и оставить кадастровую стоимость без изменения. Массовыми стали ситуации, когда в качестве обоснования отказа заявителю в пересмотре кадастровой стоимости в протоколе указывается несоответствие отчета об оценке каким-то пунктам законодательства, причем без конкретизации того, что нарушено. На это обращал внимание руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) И.В. Васильев, проводя 2 июня 2015 года селекторное совещание с руководителями территориальных органов Росреестра

и руководителями филиалов кадастровых палат. 23 сентября 2015 года И.В. Васильев направил представителям Росреестра и Кадастровой палаты – членам комиссий по оспариванию письмо № 15-исх/13777-ИВ/15 с требованием обосновывать отказ от пересмотра кадастровой стоимости.

Суды, самостоятельно рассматривая отчеты об оценке, принимали отрицательные решения на основе того, что, по их мнению, аналоги не являлись аналогами (по площади, местоположению, обеспеченности инфраструктурой), а также того, что в отчетах отсутствовали кадастровые номера

объектов-аналогов. Очевидно, что на рынке не существует продаж нескольких земельных участков, например производственного назначения, одинаковой площади, с аналогичной обеспеченностью инфраструктурой и расположенных в одном месте (требование суда). Очевидно и то, что в абсолютном большинстве случаев у оценщика нет информации о кадастровых номерах

объектов-аналогов. Единственный вариант выполнить это требование – получать информацию на сайте Росреестра, на котором есть вся идентифицирующая информация, включая кадастровый номер. Только цена, указанная в договоре, скорее всего, будет недостоверной, многократно заниженной.

Наиболее наглядный пример, подтверждающий нежелание чиновников изменять кадастровую стоимость, продемонстрировала комиссия по оспариванию Курской области. В одном из решений было указано: «отчет соответствует требованиям законодательства, заключение СРОО соответствует требованиям законодательства, но в связи со сложной социально-экономической ситуацией в стране и необходимостью сохранения бюджета Курской области заявителю отказать». Благодаря таким откровенным заявлениям ни у кого не должно остаться сомнений в истинной мотивации некоторых чиновников. Нужно отдать должное Общественному совету при Росреестре и его руководству, оперативное вмешательство которых позволило не допустить подписания указанного решения.

Представителями органов государственной власти оказывается давление на муниципалитеты в целях предотвращения оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Наиболее показательна ситуация, сложившаяся во Владимирской области, вицеубернатор которой Елена Мазанько на встрече с муниципалитетами сказала буквально следующее: «Недопустима ситуация, когда в рамках оспаривания кадастровой стоимости бюджеты теряют миллионы рублей. Задача муниципалитетов – выяснить, кто из оценщиков должен компенсировать выпадающие доходы – кадастровый оценщик, если он завысил кадастровую стоимость, или индивидуальный оценщик, если он ее занизил в рамках оспаривания. А если муниципалитеты допускают сокращение доходной части бюджета в результате оспаривания, то они на эту сумму получат меньше денежных средств из областного бюджета».

Отметим, что ситуацию удается частично нейтрализовать в случае, когда саморегулируемая организация оценщиков, выполняющая экспертизу соответствующего кадастрового отчета, а также отчетов об оценке, выполненных для целей оспаривания, занимает профессиональную позицию, основанную на рыночных данных, и готова ее отстаивать совместно с оценщиком.

Думаю, теперь должно стать понятно, зачем авторы законопроекта Минэкономразвития хотят передать полномочия по определению кадастровой стоимости ГБУ, полностью подконтрольным государственной власти субъекта федерации. В этом случае не нужно будет оказывать административное давление на оценщика – процесс станет полностью управляемым и подконтрольным, будут созданы все условия для формирования базы налогообложения исходя из желания конкретных чиновников наполнить бюджет любой ценой, а не из объективной величины кадастровой стоимости.

Интересное решение предлагают сторонники передачи полномочий по кадастровой оценке ГБУ в части финансирования таких структур – выделять им 1 процент от суммы налогов за недвижимость, посчитанных от кадастровой стоимости. То есть чем выше ГБУ оценит кадастровую стоимость, тем больше будет заработная плата его сотрудников. Чем не мотивация для ГБУ получить завышенную кадастровую стоимость?

 

Предложения по решению проблемы

  1. Не передавать в ближайшие несколько лет полномочия по кадастровой оценке ГБУ. Для введения института государственных налоговых оценщиков, в том числе для обучения большого количества государственных и муниципальных специалистов, руководителей в области кадастровой оценки, решения организационных вопросов, требуются годы. За рубежом становление этого института проходило в течение десятилетий.
  2. Для начала необходимо, чтобы ГБУ стали компетентными заказчиками по выбору исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, наладили сбор, обработку и систематизацию информации, необходимой для кадастровой оценки.

 

А.В. Каминский

президент НП «СРО оценщиков «Экспертный совет», член Совета по оценочной

деятельности при Министерстве экономического развития Российской

Федерации, руководитель Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию

кадастровой стоимости Общественного совета при Федеральной службе

государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр),

член рабочих групп по совершенствованию законодательства в оценочной

деятельности, в сфере имущественных налогов, недвижимости и

саморегулирования при Государственной Думе Федерального Собрания

Российской Федерации (г. Москва)