Собственник объекта недвижимости, не посвященный в тонкости кадастровой оценки, а таких подавляющее большинство, может задать вопрос: «Разве исполнитель работ, в данном случае оценщик, не должен собрать (уточнить) информацию об оцениваемых объектах?». Этот же вопрос задают и активные сторонники передачи полномочий по определению кадастровой стоимости ГБУ. Логика та же.
Раз оценщики – исполнители работ по определению кадастровой стоимости не в состоянии обеспечить качество исходной информации об объектах оценки, нужно передать полномочия по определению кадастровой стоимости ГБУ, которые успешно справятся с этой задачей.
Здесь необходимо отметить, что в рамках кадастровой оценки единовременно определяется стоимость десятков, сотен тысяч, а в ряде случаев и миллионов объектов оценки. Например, в рамках кадастровой оценки объектов капитального строительства (далее – ОКС) в Московской области было оценено около девяти миллионов объектов. Очевидно, что оценщик физически не может не только осмотреть все объекты, но и проанализировать документы технического учета по всем объектам оценки. Важно, что в соответствии с существующим законодательством кадастровая стоимость определяется на основе тех данных об объектах оценки, которые содержатся в ГКН. Иначе говоря, если в ГКН площадь земельного участка сельскохозяйственного назначения больше площади субъекта Российской Федерации, то оцениваться должен земельный участок, имеющий площадь, указанную в ГКН. Или если вместо площади вашей квартиры указан год постройки дома (перепутаны данные колонок), то оценщик обязан оценить квартиру площадью 2 005 квадратных метров (если дом построен в 2005 году). Обратим внимание, что такая ситуация достаточно распространена, поэтому налогоплательщикам рекомендуется проверить характеристики их объектов, содержащихся в ГКН, чтобы не получить налог на имущество с квартиры, площадью в 368 000 квадратных метров.
В настоящей статье все примеры приведены из реальной оценочной практики, в том числе по результатам экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости. Проблему низкого качества информации о характеристиках объектов оценки, содержащейся в ГКН, отмечают все авторы, которые пишут о проблематике кадастровой оценки, ее подтверждают и сторонники передачи полномочий ГБУ. К качеству данных в ГКН есть серьезные объективные претензии.
Приведем несколько показательных примеров некорректной (неполной) информации, содержащейся в ГКН:
- площадь квартиры (или даже многоквартирного жилого дома) – 1 квадратный метр;
- 20-этажный жилой дом, расположенный в сельском населенном пункте;
- 9-этажный деревянный жилой дом;
- в наименовании объекта указано «профилакторий» (по факту получается, что это профилакторий для крупного рогатого скота);
- функциональное назначение помещения, допускающее неоднозначное толкование (например, «нежилое помещение» – это магазин, офис или склад?);
- протяженность линейных объектов, трубопроводов, линий электропередачи и т. п. не указана.
Заслуживает внимания масштаб проблемы.
Содержащиеся в ГКН сведения о земельных участках, кадастровая оценка которых проводится с 2000 года, должны быть наиболее полными и достоверными, однако в действительности мы имеем следующую картину:
- информация о ВРИ отсутствует у 15–20 процентов земельных участков;
- информация о ВРИ не соответствует факту у 5–30 процентов земельных участков;
- приблизительно у 5 процентов земельных участков информация о ВРИ неоднозначна (например «в собственность», «для иного использования», «под застройку», «для строительства», «неопределенно» и т. д.).
При оценке ОКС в Московской области в 2015 году:
- приблизительно для 30 процентов объектов оценки в ГКН было указано некорректное (неоднозначное) наименование (например «основное», «умелые ручки», «нежилое»);
- более чем у 20 процентов объектов отсутствовала информация о годе постройки, или информация была некорректной (в отдельных подгруппах проблема наблюдалась в отношении 80 процентов объектов);
- более 30 процентов объектов не имели информации о материале стен.
Оценщик не имеет ни возможности исправить ошибки в ГКН, ни полномочий на это. При этом он обязан оценить все объекты из перечня независимо от качества информации. В действие вступает правило «мусор на входе – мусор на выходе». Используя некачественные исходные данные, невозможно получить качественный результат. Ответственность за качество исходной информации, содержащейся в ГКН, должен нести заказчик работ.
Отметим, что низкое качество исходной информации оценщик вынужден компенсировать соответствующими допущениями.
Например, при оценке ОКС в Московской области в 2015 году объем допущений превысил 10 страниц – это либо недополученные налоги (например, когда площадь квартиры или объекта коммерческого назначения, указанная в ГКН, – 1 квадратный метр), либо риск оспаривания.
Как мы уже отмечали, кадастровый оценщик обязан использовать информацию, содержащуюся в ГКН. Перечень сведений об объектах недвижимости, который должен быть отражен в этом кадастре, регламентирован Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ). В ГКН есть обязательные и дополнительные сведения. К сожалению, к дополнительным сведениям отнесены важные для оценки характеристики, однако только из дополнительных характеристик можно понять назначение объекта – жилое или нежилое. Если у оценщика не будет информации о материале стен, то оценка может быть проведена при определенных допущениях. Это нежелательно, но некритично, а вот отсутствие информации о степени готовности объекта может многократно исказить стоимость (есть существенная разница в рыночной стоимости объектов с 10-процентной и с 90-процентной степенью строительной готовности). К сожалению, информация о степени строительной готовности объекта отсутствует в ГКН более чем в 80 процентах случаев.
Предложение по решению проблемы
Создать в субъектах Российской Федерации ГБУ, которые наделить полномочиями по подготовке информации для проведения кадастровой оценки, в том числе по устранению технических ошибок, содержащихся в ГКН. В этой части законопроект Минэкономразвития и депутатский законопроект предлагают одинаковое решение – внести изменения в Закон № 221-ФЗ, а именно перенести из дополнительных в обязательные ряд сведений, которые должны быть отражены в ГКН:
- адрес объекта;
- категория земель и ВРИ (для земельных участков);
- назначение объекта (нежилое – формализованный перечень, жилой дом, многоквартирный дом);
- основная характеристика объекта (длина, высота, глубина, строительный объем);
- степень готовности объекта.
По результатам анализа исходного перечня объектов оценки кадастровый оценщик формирует три списка:
1) объекты, в отношении которых отсутствует информация о значении хотя бы одной характеристики из обязательных сведений, или значение такой характеристики допускает неоднозначное толкование – кадастровая стоимость подобных объектов не определяется. Право не оценивать такие объекты должно быть закреплено законодательно
2) объекты, в отношении которых отсутствует информация о значении хотя бы одной характеристики из дополнительных сведений, или значение такой характеристики допускает неоднозначное толкование – оцениваются при соответствующих допущениях, которые должны быть отражены в кадастровом отчете;
3) объекты, в отношении которых в ГКН имеются полные, непротиворечивые как обязательные, так и дополнительные сведения, требуемые для проведения кадастровой оценки.
Во все три списка включаются:
- кадастровый номер объекта недвижимости;
- перечень и значения всех характеристик, использованных при определении кадастровой стоимости (также выделяются поля с отсутствующими или противоречивыми характеристиками в случае, если стоимость определялась);
- итоговая величина кадастровой стоимости объекта недвижимости (в случае если стоимость определялась).
Все указанные списки включаются в фонд данных государственной кадастровой оценки вместе с проектом отчета об определении кадастровой стоимости в сроки и в порядке, установленные статьей 24.15 Федерального закона от 28 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).
Наличие трех списков будет мотивировать органы государственной и муниципальной властей к наведению порядка в ГКН. Для всех станет понятным масштаб бедствия, связанного с качеством исходной информации. Органы государственной власти или уполномоченные ими ГБУ смогут устранить технические ошибки, содержащиеся в ГКН (списки 1 и 2). В результате этой работы увеличится налоговая база субъектов Российской Федерации, а также снизится риск оспаривания кадастровой стоимости.
Заказчики работ по определению кадастровой стоимости, заинтересованные в повышении качества кадастровой оценки и снижении риска оспаривания, и сегодня в инициативном порядке могут включать в конкурсную документацию требования о размещении в фонде данных этих трех списков. Пока не внесены законодательные изменения, дающие право оценщику не оценивать объекты, о которых отсутствует существенная для проведения оценки информация, первый список также будет оценен с учетом допущений.
Здесь у читателя может возникнуть вопрос: «Действительно ли от уровня профессионализма исполнителя работ ничего не зависит?». Конечно же, зависит! Но даже самая высококвалифицированная команда не сможет сделать качественную оценку на основе противоречивых данных, содержащихся в ГКН, или если данные отсутствуют.
Наряду с этим существует такая проблема, как
Отсутствие единой методологии кадастровой оценки
В настоящее время существует ряд методических проблем, единое решение которых до сих пор не выработано, например:
- наличие (отсутствие) НДС в кадастровой стоимости ОКС;
- вклад земли в стоимость ОКС (что такое ОКС – «кирпичи, висящие в воздухе» или объект недвижимости, неразрывно связанный с землей?).
По сути, законодатель переложил на оценщика решение вопроса, на который должен
был сам дать ответ: «Что важнее, сделать методологически корректную кадастровую оценку или исключить двойное налогообложение?». Наличие подобной неопределенности приводит к несопоставимости результатов кадастровой оценки, выполненных в соседних регионах, и, следовательно, к увеличению вероятности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Еще 20 апреля 2015 года Советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России были одобрены и рекомендованы к практической апробации Методические указания «О государственной кадастровой оценке». Информация о ходе практической апробации отсутствует, существуют реальные опасения, что она будет проведена «виртуально, для галочки».
Предложение по решению проблемы
Провести практическую апробацию Методических указаний «О государственной кадастровой оценке» в 5–7 пилотных регионах в течение не менее двух лет. Целесообразно предусмотреть паритетное финансирование работ по апробации из федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации. По результатам апробации следует не только внести обязательные к применению изменения в Методические указания, но и разработать Методические рекомендации, имеющие рекомендательный характер.
А.В. Каминский
президент НП «СРО оценщиков «Экспертный совет», член Совета по оценочной
деятельности при Министерстве экономического развития Российской
Федерации, руководитель Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию
кадастровой стоимости Общественного совета при Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр),
член рабочих групп по совершенствованию законодательства в оценочной
деятельности, в сфере имущественных налогов, недвижимости и
саморегулирования при Государственной Думе Федерального Собрания
Российской Федерации (г. Москва)